在建筑工程領(lǐng)域，造價爭議是影響項目順利推進的關(guān)鍵因素，其中建筑面積相關(guān)的造價爭議尤為復(fù)雜。這類爭議不僅涉及大量資金，還關(guān)聯(lián)著工程的各個環(huán)節(jié)，處理不當(dāng)將導(dǎo)致工期延誤、合作關(guān)系破裂等嚴(yán)重后果。

案例背景

某綜合商業(yè)體項目位于城市核心區(qū)域，總投資約15億元，規(guī)劃總建筑面積18萬平方米，涵蓋購物中心、寫字樓、酒店及配套地下停車場。項目采用 EPC（設(shè)計采購施工）總承包模式，發(fā)包人通過公開招標(biāo)選定一家具備豐富經(jīng)驗的大型建筑企業(yè)作為總承包單位，雙方于2020年3月簽訂總承包合同，合同約定采用固定單價合同，計價依據(jù)為《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》及當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行建筑工程消耗量定額，合同總價暫定為2.8億元，其中建筑面積相關(guān)造價約占60%。

項目場地狹窄，周邊交通繁忙，施工條件復(fù)雜。在施工過程中，由于設(shè)計變更、施工工藝調(diào)整及對建筑面積計算規(guī)則的理解差異，發(fā)承包雙方就建筑面積的認(rèn)定及相應(yīng)造價產(chǎn)生嚴(yán)重分歧，爭議金額高達5600萬元，占合同總價的4.37%，嚴(yán)重影響了工程進度和資金支付。

爭議焦點

（一）特殊空間建筑面積計算爭議

地下室設(shè)備夾層：地下室設(shè)有8處設(shè)備夾層，層高在2.2-2.8米之間，總面積 5000平方米。承包人提交的計算書顯示，依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）第3.0.2條 “建筑物內(nèi)的夾層應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算全面積”，主張全部計入建筑面積，對應(yīng)造價1800萬元（單價3600元/平方米）。發(fā)包人審核后提出異議，認(rèn)為其中3處夾層實際用于管道穿行，未設(shè)置永久性頂蓋和維護設(shè)施，實測凈高不足2.1米的區(qū)域達800平方米，應(yīng)按半面積計算，核減造價144萬元（800平方米×3600元/平方米×50%）。

采光井及下沉庭院：項目設(shè)計4處采光井連接地下一層與地面，面積合計 1200 平方米；2處下沉庭院面積800平方米。承包人認(rèn)為采光井有永久性頂蓋，下沉庭院四周有圍護結(jié)構(gòu)，應(yīng)按全面積計算，涉及造價720萬元（2000平方米×3600元/平方米）。發(fā)包人援引規(guī)范第3.0.19條，主張采光井和下沉庭院應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計算，僅認(rèn)可360萬元，爭議差額360萬元。

（二）設(shè)計變更引發(fā)的面積調(diào)整爭議

寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層改造：原設(shè)計寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層為大開間布局，施工至10層時發(fā)包人提出變更，將每層200平方米的開放辦公區(qū)改為8間獨立辦公室，增加隔墻及防火門。承包人核算后提出：新增隔墻導(dǎo)致每層建筑面積增加12平方米（墻體厚度折算），20層合計增加240平方米，對應(yīng)造價86.4萬元；同時變更導(dǎo)致已施工區(qū)域返工，產(chǎn)生拆除及修復(fù)費用120萬元，總索賠186.4萬元。發(fā)包人認(rèn)為墻體屬于結(jié)構(gòu)構(gòu)件，不應(yīng)單獨計算建筑面積，且返工費屬于承包人施工組織不當(dāng)，僅同意支付30萬元材料補差，爭議差額156.4萬元。

購物中心中庭封閉改造：原設(shè)計5000平方米中庭為開放式，施工中變更為玻璃頂蓋封閉結(jié)構(gòu)。承包人主張封閉后應(yīng)按全面積計算，增加造價1800萬元（5000平方米×3600元/平方米）。發(fā)包人認(rèn)為中庭屬于建筑內(nèi)部鏤空空間，依據(jù)規(guī)范第3.0.24條應(yīng)扣除建筑面積，且封閉改造費用已包含在變更簽證的600萬元中，拒絕額外支付，爭議金額1800萬元。

（三）竣工實測面積誤差爭議

竣工結(jié)算時，第三方測繪機構(gòu)出具的實測報告顯示總建筑面積為18.3萬平方米，比合同約定的18萬平方米增加3000平方米，誤差率1.67%。承包人要求按合同單價3600元/平方米追加造價1080萬元。發(fā)包人依據(jù)合同專用條款第5.2條 “面積誤差在±3%以內(nèi)不予調(diào)整”，拒絕支付該筆費用，形成1080萬元爭議。

爭議解決過程

（一）協(xié)商階段的證據(jù)交鋒

2022年5月10日，雙方召開首次協(xié)調(diào)會。承包人提交全套計算資料，包括帶坐標(biāo)的面積計算圖、規(guī)范條文索引、變更簽證單等，重點說明設(shè)備夾層的實際使用功能和測量數(shù)據(jù)。發(fā)包人當(dāng)場出示投標(biāo)階段的答疑記錄，其中第17條明確 “投標(biāo)人應(yīng)自行復(fù)核建筑面積，中標(biāo)后不得因面積計算爭議提出索賠”，并指出承包人未按約定進行施工過程面積確認(rèn)。協(xié)商持續(xù)3天，僅就采光井半面積計算達成一致（核減180萬元），其余爭議仍未解決，導(dǎo)致當(dāng)月工程進度款支付延遲300名工人出現(xiàn)窩工。

（二）專家評審的專業(yè)論證

為打破僵局，雙方于6月5日共同聘請3名資深造價專家組成評審組。專家團隊用10天時間開展工作：實地測量8處設(shè)備夾層凈高，確認(rèn)其中2處存在120平方米凈高不足2.1米區(qū)域；核查設(shè)計變更文件，認(rèn)定寫字樓墻體改造增加面積符合計算規(guī)范；查閱中庭施工記錄，發(fā)現(xiàn)封閉改造使該區(qū)域具備永久使用功能。7月1日出具的評審意見建議：設(shè)備夾層核減43.2萬元（120平方米×3600×50%）；寫字樓變更應(yīng)補償150萬元；中庭按50%面積計算增加900萬元；面積誤差部分協(xié)商處理。但雙方對中庭面積計算比例仍有異議，協(xié)商再次陷入停滯。

（三）第三方鑒定的權(quán)威結(jié)論

8月15日，雙方委托甲級造價鑒定機構(gòu)進行終局鑒定，簽訂《鑒定委托書》明確鑒定范圍和時限。鑒定機構(gòu)組建5人團隊，采用 BIM 建模技術(shù)重新核算建筑面積，建立三維模型比對設(shè)計與實測數(shù)據(jù)。9月20日出具的鑒定報告顯示：設(shè)備夾層應(yīng)核減43.2萬元；采光井爭議已解決；寫字樓變更應(yīng)補償145萬元（含返工費95萬元）；中庭封閉后符合全面積計算條件，但考慮原設(shè)計為開放空間，按 70% 計算增加1260萬元（5000×3600×70%）；面積誤差3000平方米中，2000平方米屬于合理范圍，1000平方米應(yīng)按合同單價的 80% 補償288萬（1000×3600×80%）。以上合計應(yīng)支付增加造價1689.8萬元，較承包人原主張的5600萬元核減70%。

（四）行政調(diào)解下的最終和解

10月8日，在當(dāng)?shù)刈〗ň衷靸r管理站主持下召開調(diào)解會。鑒定機構(gòu)負責(zé)人現(xiàn)場演示 BIM 模型的面積計算過程，對爭議條款逐條解釋。經(jīng)過幾輪談判，雙方達成協(xié)議：發(fā)包人于15日內(nèi)支付承包人增加造價1600萬元（取整后）；承包人放棄其他訴求，3日內(nèi)組織工人復(fù)工；后續(xù)工程嚴(yán)格執(zhí)行 “設(shè)計變更-面積核算-簽證確認(rèn)” 流程。10月20日款項到賬，項目于10月25日全面復(fù)工，比原計劃延誤150天，產(chǎn)生間接損失約800萬元。